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涨了50多年的澳洲房价为何大跌?

物业费高涨导致投资回报率低 澳政府或将调低首付比例 

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朱开云 赵新培

2019-06-1808:14  来源:北京青年报
 
原标题:涨了50多年的澳洲房价为何大跌?

        5月17日,北京房展会国际展区,几家来自澳大利亚的房产机构展开了对客户的争夺。一名澳洲房产机构的客户经理听到北京青年报记者询问澳洲房产的情况,迫不及待地把记者拉到其所在展区,介绍澳洲楼市情况,并推荐了他们公司的项目。当北青报记者提到澳大利亚房价下跌的情况,该客户经理甚至断言:“现在正是抄底澳洲房产的时候了。”

  在涨了50多年之后,澳洲房价为何掉头直下,离崩盘还有多远?市场的风险在哪里?

  房价

  澳大利亚房价大跌

  跌幅创08年金融危机以来之最

  据澳大利亚统计局公布的住房价格数据,在过去一年里,澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼,更是下跌了13.2%。

  澳大利亚房价自2017年年中开始下跌,迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。澳大利亚当地的房地产数据分析公司核心逻辑(CoreLogic)的数据显示,整个澳大利亚的房价在过去12个月内下降了7.2%,其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。今年也依然在降温。今年一季度,悉尼和墨尔本地区的跌幅分别在2.5%和2.4%;4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%,同比下跌8.4%。房价下跌的趋势还远远没有终止。

  买家

  现在要看房还要货比三家

  抱“抄底”心态很危险

  据某澳洲房产机构的一名销售经理陈先生告诉北青报记者,澳大利亚房地产市场最不可忽略的一个因素就是中国买家。甚至某种程度上来说,正是移民、留学、投资等群体构成的中国买家推动了前些年澳洲房产市场的繁荣。2013年前后,中国买家大举进入澳洲楼市,很多中国买家都是闭着眼睛买,直接在国内下单,都不过去看房。

  陈先生称,这种情况在去年底开始有了变化,来自中国的客户比往年大幅减少。中国客户变得更加谨慎,一般都会先去澳洲看房,甚至货比三家,成交周期比以往加长了。另外,海外客户的减少也让他们公司不得不增加了对澳洲本地客户的开发。

  一名因为孩子在澳洲上学而准备购置房产的北京居民周女士告诉北青报记者,她在悉尼看房已经一个多月了,但房价越是下跌,观望心理就越重。总觉得等等会买到更好的房子,价格也更低。周女士称,悉尼的房价虽然大跌,但还是高,价格也是分化的,以前外国买家较多的公寓类房产下跌的幅度更大。

  周女士认为,澳大利亚房价大跌跟政府收取的高额印花税有关。另外,对海外购房群体的严格限制也抑制了价格的上涨。“虽然悉尼的房价还有不确定性,还是决定出手买一套,而且澳洲房产交易的首付只有10%,等孩子上完学再卖出,就算房子不涨价,也算可以抵扣悉尼高昂的租金。”

  在北京房展会上,澳洲的房产中介仍然在争夺中国客户。北青报记者在表示对澳洲房产的兴趣之后,至少有五家房产中介人员推销了他们的项目。某澳大利亚房产机构的投资置业顾问Krista称,澳洲房产市场有调整周期但无房产泡沫。房产主要分为公寓、带有土地的别墅以及不带土地的别墅。海外人士印花税10%-11%, 每年养房费用2000-5000澳币左右(豪宅除外),若作为投资,除了房产本身增值回报以外,公寓出租投资年回报率6%-8%,House出租回报在4%-5%(投资回报可以做负扣税-基本不用缴税),但土地会有自身的增值。

  北青报记者注意到,现场询问澳洲房产的人士并不少,但多数表现都比较谨慎。一些客户提出要去澳洲看房以后才会决定,几乎没有现场成交的案例。

  “抱着抄底的心态是危险的”,一名国内楼市专家指出,海外的房产跟国内的房产就投资而言完全不是一个体系,面临的不确定性更大。不仅有政治的风险,而且对于一个陌生的市场,不熟悉规则还是轻易不要去碰。

  目前来看,尽管澳洲房价出现大幅下跌,但仍处于周期中的高位,悉尼房价较2012年时高出约60%。这意味着在出现真正意义上的崩盘之前,市场可能仍有充分的时间来进行调整。

  探因

  空置率高且投资回报率低

  澳收紧对外国投资者房贷政策

  一名澳洲华人房产中介赵先生告诉北青报记者,澳洲房价出现较大幅度的回调有很多方面的原因。前几年房地产热潮中,大量热钱涌入使得地产商们盖了大量的公寓楼房。但澳大利亚人口少,根本消化不了这么多房子,因此导致澳大利亚房地产很快呈现供大于求的状况,房屋空置率上升,尤其是在墨尔本市区,公寓房空置率超过30%。

  同时投资者们也发现,公寓房并没有为他们带来理想的投资回报。尽管澳大利亚的公寓房租金逐年上涨,但房屋管理费(物业费)的涨幅已经超过房租。以墨尔本华人聚集区BoxHill为例,这几年该地区公寓房房租上涨了20%,而房屋管理费涨幅高达45%。投资回报率极为不合理,这使得海外投资者望而却步。

  “由于前几年海外热钱大量涌入澳大利亚房地产市场,使房价急剧攀升。为了遏制这一现象,政府出台政策,针对海外购房者,将购置税从原来的5%提高到12%。”赵先生称,从2017年开始的澳洲房产调控政策是其房价下跌最直接的原因,澳大利亚政府针对外国投资者收紧了房贷政策,当地四大银行不再给海外人士发放房贷。对于中国买家来说,全款支付无疑明显增加了资金出境和现金方面的压力。

  赵先生介绍,在贷款和相关政策收紧的背景下,澳大利亚楼市还出现了不少中国买家因资金不足而损失首付放弃交易的情况。

  影响

  房价大跌也引发澳政府关注

  房贷政策或将调整

  据澳大利亚媒体报道,澳大利亚总理莫里森5月12日在墨尔本举行的竞选活动中表示,政府将提供担保,把首次购房者的首付款从购买价格的20%减少到5%。

  莫里森说,这将使得许多人的购房时间至少提前一半,让更多的人尽早住上自己的房子。莫里森在一份电子邮件中说,普通家庭可能需要9到10年的时间才能存够房价的20%,希望通过减少首付款来帮助澳大利亚人尽早实现购买第一套住房的目标。有分析人士表示,除了提振房地产市场外,这一举措也是莫里森为了寻求提高他在选举前民意调查中的支持率。

  据澳洲媒体报道,澳洲央行及监管机构也正在不断对政策进行调整。澳联储此前在利率决议中继续维持低利率不变,银行方面也已经对贷款政策进行调整,虽然仍将谨慎放贷,但购房客户将在贷款方面有更多选择。

  文/本报记者 朱开云 赵新培

  统筹/余美英

 

(责编:孙红丽、夏晓伦)

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